Bail commercial : vous pouvez arrêter de payer le loyer sans mise en demeure si le local est inutilisable

Vous êtes locataire d'un local commercial. Des infiltrations, un dégât des eaux, un problème structurel rendent votre local inutilisable. Vous ne pouvez plus exercer votre activité. Mais vous continuez de payer le loyer chaque mois — parce que vous avez peur des conséquences si vous arrêtez.

La question est classique : un locataire commercial peut-il cesser de payer son loyer quand le bailleur ne remplit pas ses obligations ? Et surtout : faut-il envoyer une mise en demeure avant de le faire ?

La Cour de cassation a tranché cette question le 18 septembre 2025, dans un arrêt publié au Bulletin — ce qui signifie qu'il a vocation à faire jurisprudence.

Une commerçante loue un local commercial aux Antilles. En août 2016, le local subit un important dégât des eaux — des infiltrations qui rendent l'exploitation impossible. Le bailleur ne fait pas les travaux nécessaires.

La locataire cesse de payer son loyer. Le bailleur l'assigne en justice pour obtenir le paiement des loyers impayés et la résiliation du bail.

La locataire se défend en invoquant l'exception d'inexécution : puisque le bailleur ne remplit pas son obligation d'entretien et de délivrance du local, elle n'a pas à remplir la sienne — payer le loyer.

La cour d'appel lui donne tort. Son raisonnement : la locataire ne pouvait pas invoquer l'exception d'inexécution avant le 28 décembre 2016, date à laquelle elle avait envoyé une mise en demeure au bailleur. Autrement dit, pour la cour d'appel, il fallait d'abord mettre en demeure le bailleur avant de pouvoir arrêter de payer.

La Cour de cassation casse l'arrêt de la cour d'appel. Son raisonnement est limpide : en exigeant une mise en demeure comme condition préalable à l'exception d'inexécution, la cour d'appel a ajouté à la loi une condition qu'elle ne prévoit pas.

Le mécanisme juridique repose sur trois textes du Code civil. L'article 1719 oblige le bailleur à délivrer le local, à l'entretenir en état de servir à l'usage prévu, et à en faire jouir paisiblement le locataire. L'article 1728 oblige le locataire à payer le loyer. Et l'ancien article 1184 (devenu 1219 depuis la réforme de 2016) prévoit que dans un contrat où chaque partie a des obligations réciproques, si l'une ne remplit pas la sienne, l'autre peut suspendre l'exécution de la sienne.

C'est le principe de l'exception d'inexécution : les obligations sont liées. Si le bailleur ne fournit pas un local utilisable, le locataire n'a pas à payer pour un local qu'il ne peut pas utiliser.

Concrètement, si votre local commercial est victime d'infiltrations, d'un effondrement partiel, d'un problème électrique grave, d'une insalubrité, ou de tout autre désordre qui vous empêche d'exercer votre activité — et que ce désordre relève de l'obligation d'entretien du bailleur — vous pouvez suspendre le paiement du loyer dès le jour où le local devient inutilisable.

Vous n'avez pas besoin d'envoyer un courrier recommandé au bailleur pour lui demander de faire les travaux avant de pouvoir arrêter de payer. L'exception d'inexécution joue de plein droit.

Si le désordre est mineur, ou si le local reste partiellement exploitable, le juge pourrait considérer que la suspension totale du loyer est disproportionnée par rapport au manquement du bailleur. L'exception d'inexécution suppose une proportionnalité entre le manquement subi et la réponse apportée.

Par ailleurs, même si la mise en demeure n'est pas juridiquement requise, elle reste fortement recommandée en pratique. D'abord parce qu'elle constitue une preuve de votre bonne foi. Ensuite parce qu'elle établit une date certaine à partir de laquelle le bailleur est informé du problème. Enfin parce que devant un juge, un locataire qui a alerté son bailleur par écrit sera toujours en meilleure posture qu'un locataire qui a simplement cessé de payer sans rien dire.

Faites constater les désordres immédiatement. Un constat d'huissier est l'idéal. À défaut, des photos datées, des vidéos, et des témoignages écrits. Plus les preuves sont précises et horodatées, plus votre dossier sera solide.

Envoyez quand même une mise en demeure au bailleur, par lettre recommandée avec accusé de réception, en décrivant les désordres et en lui demandant de faire les travaux. Ce n'est pas juridiquement obligatoire depuis cet arrêt, mais c'est une précaution qui vous protège.

Documentez l'impossibilité d'exploiter. Si vous avez dû fermer temporairement, si votre chiffre d'affaires a chuté, si des clients se sont plaints — conservez tout. Ces éléments prouvent que le local était bien impropre à son usage.

Consultez un avocat avant de suspendre le loyer. Arrêter de payer un loyer commercial est un acte qui peut avoir des conséquences lourdes — notamment la résiliation du bail si l'exception d'inexécution n'est pas retenue par le juge. Il faut s'assurer que votre situation correspond bien aux conditions posées par la jurisprudence.